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作者 | 江宿珲（文化产业谈论作者团），编辑 | 高小辰，泉源 | 文化产业谈论
自2019年的非洲猪瘟疫情发生后，仅一年多海内猪肉价钱一起飙升，批发价从每公斤不到20元上涨至近50元。凭证商界养猪三大龙头之一的牧原股份三季报盘算，牧原每头猪的利润跨越1700元，1头猪相当于2瓶茅台酒的利润。
养猪收益可观，也是吸引包罗文旅地产在内大批房企跨界入圈的原动力。那么，事实有哪些文旅地产企业在投资养猪？他们“吊儿郎当”投资养猪的目的是什么？又会对文旅地产行业带来哪些影响？今天，文化产业谈论就聊聊这些话题。
文旅地产大佬“养猪记”文旅地产大佬们为何会和养猪联系到一起呢？岂非养猪比文旅地产更赚钱？无论你相不信托，万达、万科、碧桂园、恒大等文旅地产界大佬们整体跨界养猪，早已是一个不争的事实。
早在2014年底，万达团体和国务院扶贫办、贵州省扶贫办与贵州省丹寨县签署扶贫协议。王健林示意，设计投资10亿元确立30万头规模的土猪养殖厂和屠宰加工厂，猪肉通过万达广场卖到天下，收益归农民。但不知什么缘故原由，2016年宣布放弃这个设计，改为其他扶贫形式。
无独占偶。王健林放弃后，许家印又跟上了。2016年，恒大宣布要投资3亿元在贵州援建110多个养猪农牧基地，但同样我们没有看到后续报道。不管是否存在作秀之嫌，彼时万达和恒多数将养猪的目的定位于“扶贫”，更多的是响应国家招呼，彰显企业社会责任。
相比王健林、许家印，作为农民出生的文旅地产大佬——碧桂园老总杨国强干起农业来显得更专注些。2018年5月，碧桂园在微信公号宣布“养猪事业部认真人”招聘信息，并要求有10年以上事情履历。事情内容包罗主持事业部周全谋划治理事情、组织制订事业部生长战略及实行方案并组织实行等。
△图片泉源：碧桂园养猪岗位招聘信息
昔时6月15日，碧桂园农业控股有限公司正式揭牌。据天眼查显示：碧桂园农业控股有限公司持有深圳华大基因农业控股有限公司80%的股权，深圳华大基因科技有限公司持有20%，并由碧桂园农业控股总裁梅永红担任法定代表人。
△图片泉源：天眼查
你方唱罢，我登场。今年5月7日晚间，万科招聘小程序“万招君”推出一份食物事业部“招募令”吸引了业内眼光，首批招聘猪场拓展司理、开发报建专员（养猪场）、兽医（猪场）、聚落化猪场总司理、预结算专业司理
5个岗位，事情地址均在深圳。招聘详情显示，万科在2020年3月正式确立食物事业部，在营业开展初期，要结构生猪养殖、蔬菜莳植、企业餐饮三大领域。
新闻传开后，在网上炸开了锅。有网友“笑出猪叫”之余，有关万科养猪的种种预测和讨论络绎不停：“圈地养猪？”“事实今年二师兄身价暴涨”“以后万科是畜牧业股了”“也许万科能建对照好的猪舍”……
图说...
△图片泉源：网上截图
实在，在“跨界”养猪的行列中，除了这些文旅地产大佬外，另有不少互联网巨头的影子。2015年互联网大会时代，网易老板丁磊用网易生态猪宴请互联网大佬，网易味央生态猪一举成为网红。住手2019年底，网易已经在浙江安吉、江西高安、浙江绍兴建设了三家养猪场。
△2015年杨元庆发微博晒“丁家猪”，图片泉源：网络
2018年6月，在云栖大会上，阿里巴巴正式宣布阿里云ET农业大脑，未来将投入数亿用度对ET大脑举行针对性训练与研发，最终周全实现AI养猪。而其与四川特驱团体、德康团体宣布杀青互助，一组组质朴无华、朗朗上口的口号同样刷遍西南农村：“今年打工不出门，智能养猪抵家门”“智能养猪搞得好，照顾家里老和小”……
△阿里云ET大脑宣传口号
2018年11月，在数字科技全球探索者大会上，刘强东宣布确立京东农牧（是京东数科的子公司），通过与大
学、科学院等专业机构互助形式，研发推出“神农大脑（AI）”+“神农物联网装备（IoT）神农系统（SaaS）”三大模块的京东智能养殖解决方案，正式向养猪业进发！
“但闻养猪记，未闻猪肉香！”纵观文旅地产和互联网大佬们养猪履历，光有资源和科技远远不够，终究是低估了养猪是门手艺活，这也许就是有些猪肉你永远也吃不上的外面缘故原由。
地产大佬当“猪倌”事实为哪般？那么文旅地产大佬们“吊儿郎当”当“猪倌”事实为哪般？岂非养猪比文旅项目更赚钱？从当前文旅市场和猪肉价钱居高不下的行情看，显然养猪比搞文旅更稳妥。但问题绝没有我们想像这般简朴，其背后的诱因可谓扑朔迷离。
近年来，随着文化旅游业迅猛生长，大批房地产企业开疆拓地进入文旅领域，以万达、万科、碧桂园、恒大等为代表的头部大佬们，不惜重金跨界突围，堪称攻城略地。住手现在，百强房企中，已有60%的房企涉足文旅地产领域。值得关注的是，文旅地产狂热介入，在推动文旅产物供应的同时，也直接或间接导致文旅项目陷入恶性循环。
△海内30强地产企业涉足文旅营业情形
一是野蛮生长，项目存量积压大。据普华永道和睿意德团结宣布的《2017中国文旅地产研究讲述》显示，2012—2014年，是我国文旅地产快速生长时期，年均新增项目2200个，平均增速达83%。国家统计局统计，2014年底天下文旅地产项目7965个，其中大型在售项目有589个，这些在售项目平均存量到达2043套，而平均去化速率为12套/月，完成存量去化需要14年。
做文旅地产跟做住宅、商业地产的逻辑完全纷歧样，许多开发商转型做文旅，基目的是通过建设和销售配套商业住宅解决现金流问题。而现在各地大多数在售的文旅项目，并不是作为旅居地产在销售，而是内陆刚需在消化，尤其是一些配套住宅项目，受天下大局限的限购政策制约，严重影响了文旅项目资金回流。
△图片泉源：网络
如，2017年7月，万达以总价199.06亿元将旗下77个旅店出售给富力，将13个文旅城91%的股权作价近300亿元转让给融创。万达文化旅游城是万达首创的特大型文化、旅游、体育、商业综合项目，包罗万达茂、主题乐园等。在出售的资产包里，包罗万达在西双版纳、南昌、合肥、哈尔滨、无锡、青岛、广州、成都、重庆、桂林、济南、昆明、海口等13个文旅项目股权。
二是盲目跟风，产物同质化严重。现在，海内文旅地产大致分为五大类型：主题游乐型，景点依托型，度假旅店型、文旅综合体，以及文旅小镇型。近年来，由于资源的狂热和行业过快开发，一些地产开发商盲目跟风，打着“文化旅游”的幌子疯狂圈地投资，导致低层级、同质化项目各处着花。
从投资额和类型来看，2019年天下文旅项目投资总计221个，总投资金额跨越1.6万亿元。其中，特色小镇达86个，总投资金额达6929.41亿元；文旅综合体83个，总投资金额达7933.95亿元，为所有项目种别中占比最大。
△2019年各种文旅地产项目投资漫衍，数据泉源：看法指数整理
值得注重的是，从2019年文旅地产项目投资金额来看，近年来国家压缩特色小镇规模、增强规范化建设后，大型文旅地产公司加倍倾向于文旅综合体项目。如，2019年12月，恒大与旅顺口区政府互助开发“恒大旅顺文旅城”项目，该项目位于辽宁旅顺经济手艺开发区，整体占地面积1976亩，设计主要分为文旅产业部门和配套商住部门，本次设计在该项目上投资约150亿元。
△2019年12月单体过百倔文旅项目
三是违规违建，早已没容身之地。文旅项目对文化和自然资源依赖度高，海内文旅地产整体仍为以山地、湖滨、滨海等文化和自然资源为依托，通过“文旅+地产”等开发模式嫁接高端别墅、住宅小区，具有拿地成本低、营销噱头多、配套商业和地产项目回现速率快等优势。据相关机构统计，现在依托山地、湖滨和滨海等自然资源开发的文旅地产项目，占天下文旅地产总数目的13%、29%、24%，合计达66%。
这些地方或是深山老林、荒无人烟，建别墅盖小区很难被人发现；或是当地经济基础差，政府招商引资迫切，闪开发商有空子可钻。为了实现利益最大化，个体开发商不惧执法风险，甚至严重损坏当地生态环境。至此，此类文旅地产项目也成了违规违建的高发地带。
△河北野三坡景区违建别墅群
2002年到2020年头，从莆田凤凰违建别墅山庄被拆，到陕西秦岭违建惊动中央；从河北野三坡境内山水醉项目摧毁，到长白山万达团体五证齐全项目被整理；大到万达、绿地等大房企动辄上百亿的投资，小到颐和地产、涵碧楼的台商、本土小房企数亿元的建设，通常触及了生态珍爱底线的险些无一幸免。
△天下景区违建别墅代表性事宜一览
由此我们可以看到，近20年针对文旅地产的野蛮生长，国家及地方政府多次麋集出台针对景区违建别墅征象的整治，在制度保障和执法约束两个层面，真正形成了不能触碰的高压线。在此靠山下，文旅产业去“地产化”在政府和业界已经形成共识，再钻政策的破绽和执法的空子，最后只会落个“人财两空”的下场。
四是疫情倒逼，转型成为要害词。疫情犹如一次面向所有行业的大考，任何企业过不了这道坎都可能被镌汰，因此2020年“加速转型”成为行业“活下去”的要害词和主要的分水岭。同样，文旅地产也不破例，在房地产行业的“天花板”和疫情袭击等叠加效应的助推下，也迎来一轮排山倒海的大洗牌。
据不完全统计，住手2020年10月31日，天下已有453家房企宣布停业通告，平均天天约1.5家房企被整理。尤其是近年来中央提出“房住不炒”后，炒房客退场，开发商的高房价盈利被强制削减。2020年疫情暴发，经济面临危急，但中央控制房地产杠杆率的刻意不减，让房地产业苏醒地熟悉到：不转型是被动等死，转型即便死了还可投胎再生！总之，只要能在世比什么都主要。
△2020年9—11月部门文旅地产企业转让信息汇总 数据泉源：企业通告等
在此形势和靠山，因文旅地产行业融资政策的收紧，引来了一波房企“卖身”潮，仅9月份以来，就发生近30起股权转让事宜。即即是华侨城这样的央企也动作一再。据天下产权行业信息披露：11月18日，华侨城拟转让重庆、成都子公司部门股权，转让底价合计32.13亿元；11月23日，华侨城拟转让涿州侨城惠房地产开发有限公司50%股权，转让底价5124.40万元。
事实证实，文旅地产的内核在于“文旅”，而非“地产”。近年来众多昙花一现的失败案例中，都露出出沿用地产头脑做文旅产物的问题，纵然是专业运营商，也难免在文旅项目中栽跟头。例如四川成都龙潭水乡、富平和仙坊民俗文化村、武汉万达影戏乐园、常德德国小镇等等，均因缺乏文化灵魂，几近疏弃。
文旅地产“变天”的时刻到了“兵无常势,水无常流。”10余年间，文旅地产先后履历了“野蛮生耐久—镇定生长期—回暖发作期—资产瘦身期”等多个阶段，在文旅产业变化和消费转型升级的时代靠山下，文旅产业“去地产化”业已成为一定趋势。
文旅地产大佬们当“猪倌”或许只是一个小的注脚，折射的是“资金不够，养猪来凑”的无奈！那么，未来文旅地产会朝什么偏向生长？应该若何深耕文旅项目？
中国房地产业协谈判业文化旅游地产委员会秘书长蔡云以为，投资开发者应起劲响应国家提倡，关注消费者心里需求，以壮大的资源整合能力和资源去追求项目的转型升级，专注于打造精品特色项目，忠于市场，更要忠于心里，才气打造出“金玉其外、内秀其中”的好项目。
△哈尔滨龙江恒大文化旅游城树模区实景图，图片泉源：房天下
这段叙述看似有点“官方”总结的因素，但却恰恰指出了当前“文旅+地产”开发模式的痛点和堵点：文旅地产项目之以是未获得市场认可，说到底就是文化和旅游属性尚未获得有用挖掘，徒有其表。为此，文化产业谈论剖析以为，要让文旅地产企业活下去、文旅项目真正活起来，就着力在以下几个方面下功夫。
一是摒弃旧有的地产头脑。传统的住宅地产注重开发规模，由于旅游地产的地价很廉价，一拿就是上千上亩，把许多文旅地产项目建了一个超大规模的社区，既拉低了项目的休闲度假本位价值，还直接影响了后续的整体化包装和运营，最后就会陷入规模化建设的误区。就像传统的5A级景区，之以是受游客青睐，其基本在于它的文化和旅游焦点价值获得充实彰显。
二是掌握文旅的本质属性。文旅的本质属性是精神文化与物质文化的连系体，前者是内在后者是载体，在资源上是融合互补作用。而文旅地产作为文旅产业模式，“地产”仅仅是产物打造的方式或手段，其目的是为文旅产物提供出现或显示的空间，让其成为旅游目的地。如，文旅小镇的开发，是文化产业产业链、旅游产业链、特色产业链三个链条相互支持构建起的生态链，文化是内核，旅游是驱动，产业是外延，修建物只是基础工程。
三是保持文旅之道的初心。文旅地产是一项系统工程，投资大回报周期长，社会效益和市场价值要求高，项目内容包罗环境整治、资源整合、产业重组、业态重构及运营治理等诸多要素，对投资者而言必须坚守行文旅之道的初心，做好打持久战的心理准备。由于在这个行业中鲜有人能够快进快出，全身而退。若是满脑子都是圈地买房，最好是远离文旅行业。就像有首歌所唱：“若是爱就深爱，若不爱请脱离！”
△昆明融创万达文化旅游城展示中央实景图
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